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第三十七章导论（第3页）

为投入土地的资本以及作为生产工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分【我说“可能”

，因为这种利息在一定条件下由地租的规律来调节，因而，例如在自然肥力较高的新土地进行竞争时，这种利息就可能消失。

】，但这种地租不构成真正的地租。

真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开垦。

如果系统地论述土地所有权（这不在我们的计划以内），土地所有者收入的这个部分是应该详加说明的。

在这里，稍微谈一谈就够了。

在农业的通常的生产过程中，比较暂时的投资，毫无例外地由租地农场主来进行。

这种投资，和一般单纯的耕作一样——只要这种耕作在某种程度上合理地进行，也就是说，不象以前美国奴隶主那样对土地进行野蛮的掠夺（不过为了防止这一点，土地所有者先生们可以通过契约得到保证）——会改良土地，增加土地产量，并使土地由单纯的物质变为土地资本。

一块已耕土地，和一块具有同样自然性质的未耕土地相比，有较大的价值。

投入土地的经过较长时间才损耗尽的较长期的固定资本，也大部分是，而在某些领域往往完全是由租地农场主投入的。

但是，契约规定的租期一满，在土地上实行的各种改良，就要作为和实体即土地不可分离的偶性，变为土地所有者的财产。

这就是为什么随着资本主义生产的发展，土地所有者力图尽可能地缩短租期的原因之一。

在签订新租约时，土地所有者把投入土地的资本的利息，加到真正的地租上，而不论他是把土地租给一个曾实行改良的租地农场主，还是租给另一个租地农场主。

因此，他的地租就要上涨；或者，如果他要出卖土地，——我们马上会看到，土地价格是怎样决定的，——土地的价值现在就要增加。

他不单是出卖土地，而且是出卖经过改良的土地，出卖不费他分文的、投入土地的资本。

把真正地租的变动完全撇开不说，这就是随着经济发展的进程，土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。

这样，他们就把不费他们一点气力的社会发展的成果，装进他们的私人腰包——他们是为享受果实而生的。

但这同时是合理农业的最大障碍之一，因为租地农场主避免进行一切不能期望在自己的租期内完全收回的改良和支出。

并且我们看到，上一世纪的詹姆斯·安德森（现代地租理论的真正创始人，同时又是实际的租地农场主，当时的著名农学家），以及当代的英国现行土地制度的反对者，都曾不断指责这个情况是合理农业的障碍。

关于这一点，阿·阿·华尔顿在《大不列颠和爱尔兰土地占有史》（1865年伦敦版第96、97页）中写道：

“只要耕作的改良，使地产的价值和土地所有者的租金增加的程度，远远高于对租地农场主或农业工人状况的改善，我国为数众多的农业机构的一切努力，就都不能在耕作改良的实际进展上，产生很重要的或真正显著的结果。

总的说来，租地农场主，和土地所有者、他的收租人或者甚至农业学会主席一样，清楚地知道，排水良好，施肥充足，经营得当，加上更多地使用劳动来精细地清理和耕种土地，将会在改良土壤和增加产量方面产生惊人的结果。

但是，这一切都需要有庞大的支出，而租地农场主也清楚地知道，不管他们怎样改良土地或提高土地的价值，土地所有者通过增加地租和提高土地价值的办法，久而久之总会占有由此得到的主要利益……他们十分敏锐地察觉到，那些发言人＜在农业宴会上发言的土地所有者和他们的收租人＞令人奇怪地总是忘记告诉他们，租地农场主进行的一切改良的绝大部分，最后总是要落入土地所有者的腰包……不论原来的租地人怎样改良了租地，他的后继人总是发现，土地所有者会根据以前的改良使土地价值增加的程度来提高租金。”

在真正的农业中，这个过程还不象在把土地作为建筑地段使用时表现得那么明显。

在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按九十九年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。

这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。

“他们{租地人}在租约满期时，在付清了满期以前的苛刻的地租以后，有义务把房屋在可以住人的良好情况下移交给大土地所有者。

租约一满期，土地所有者的代理人或检查人就来查看你的房屋，让你把房屋收拾好，然后把它占有，并入他主人的财产范围。

事实是，如果让这种制度更长时间地充分发挥作用，王国境内的全部房产，就会和农村地产一样，全部落入大地主的手中。

整个伦敦西头，庙关的北部和南部，几乎只属于大约六个大地主，按异常高的地租出租，而在租约还没有完全满期的地方，也很快就要陆续满期了。

在王国的每个城市里，或多或少都是这样。

然而，这种排他性和垄断性的贪婪制度，甚至没有就此止步。

我国沿海城市的船坞设备，几乎全都由于这样的掠夺过程，而落入大土地鲸吞者手中。”

（同上，第92、93页）

在这种情形下，很明显，如果1861年英格兰和威尔士的人口调查确定，总人口是20066224人，其中房产所有者是36032人，那末，把小房产所有者撇开，单算大房产所有者，房产所有者对房屋数目和人口数日的比例，就完全是另一个样子了。

这个有关建筑物所有权的例子是重要的，1．因为这个例子清楚地指出了真正的地租和投入土地的固定资本的利息（它可能构成地租的追加部分）的区别。

建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的地租无关。

2．因为这个例子指出了，别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终也会使他的地租上涨。

有些著作家，例如凯里，一方面作为土地所有权的代言人，反对资产阶级经济学家的攻击，一方面又竭力把包含各种对立的资本主义生产制度说成一种“协调”

的制度，他们企图把地租这种土地所有权的特有经济表现，说成和利息一样的东西。