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第4部分（第3页）

lending）是指购房者同时获得两项购房贷款，一项为第一留置权，一项为高级留置权，后者

又被称为背托式贷款（piggyback

loan），可能高达购房款的20％。

过去，对于许多融资能力不佳的购房者，如果要获得更高比

例＇即较高的贷款比（LTV）＇的住房贷款，贷款公司一般要求借款必须得到私人按揭保险公司

的保险，保险费用由借款人承担。

这一方面诱使借款人接受高价贷款，另一方面将大量不必

要的费用转嫁给了借款人。

　表1…4

1990～2006年非第一居所在全部第一留置权贷款购买独栋自建住房的比例　年度

贷款宗数占比（％）贷款金额占比（％）　1990

1997

2000

1

2006资料来源：

近年来复式贷款替代了私人按揭保险的作用。

替代的原因主要是借款人支付背托式贷款可以

享受免税，而选择购买私人按揭保险的支出不能免税，同时私人按揭保险的保险标准也更严

格。

同时，获得联邦住房管理局（Federal　Housing

Administration，FHA）保险的贷款比例也有所下降。

2006年，有143万宗具有高级留置权的

贷款发放，大多数为普通贷款。

在美国，具有第一留置权、为业主的第一居所、自建住房、

单家庭到四家庭住房为主流市场，其普通购房贷款也被视为主流贷款市场，目前约有24％的这

样的贷款绑定了背托式贷款，比2005年增加了个百分点。

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证券化工具推动次贷膨胀

投资银行从房贷提供商买入次级贷款，经过重新进行分类、信用增级等包装后，形成次级按

揭贷款债券（subprime　mortgage…backed

bonds，简称次级债）并出售。

次级住房贷款证券大约占住房贷款证券化市场的14％～20％。

次

级债券经再证券化后成为含有次级债的CDO。

CDO按基础资产的评级分为高等级和夹层，高等